Podatek od sprzedaży nieruchomości – czy zawsze jest wymagany?

W dobie wysokiej inflacji, obrót nieruchomościami rośnie na popularności. Jak w przypadku każdego innego obrotu dobrami materialnymi, sprzedający w Polsce muszą liczyć się z koniecznością rozliczenia z Urzędem Skarbowym. Zaniedbanie kwestii podatkowych, niezapłacenie (lub nieprawidłowe naliczenie) podatku może przysporzyć sprzedającemu dodatkowego stresu. Jak tego uniknąć? Jaka jest wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości? Czy podatek od nieruchomości zawsze jest wymagany? W niniejszym artykule poruszone zostały najważniejsze zagadnienia systemu podatkowego w zakresie obrotu nieruchomościami.

Sprzedaż nieruchomości a podatek – na co zwrócić uwagę?

I. Kiedy podatek od nieruchomości jest należny?

Zgodnie z obowiązującym prawem, podatek od sprzedaży nieruchomości jest wymagany, gdy do obrotu nieruchomością dochodzi w ciągu pięciu lat od jej nabycia. Co szczególnie istotne, ustawowe pięć lat oznacza pięć lat podatkowych, które nie równają się latom kalendarzowym. 

Przykład: Kowalski nabył nieruchomość 10 stycznia 2015 r. Czy sprzedaż tej nieruchomości w 2020 r. będzie wiązała się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości? Owszem. Pierwszy rok podatkowy to rok następujący po roku nabycia, w tym wypadku – 2016. Drugi – 2017, trzeci – 2018, czwarty – 2019, piąty – 2020. Oznacza to, że dopiero po 01 stycznia 2021 r. obrót nieruchomością nie będzie obarczony koniecznością zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości. 

Ponadto, podatek, o którym mowa, płaci się tylko wtedy, gdy przy sprzedaży mieszkania występuje dochód. W dużym uproszczeniu mówiąc, podatek jest należny tylko, jeśli nieruchomość zostanie sprzedana za kwotę wyższą niż cena jej zakupu. 

II. W jakiej wielkości i w jaki sposób dokonuje się zapłaty za podatek od sprzedaży nieruchomości?

Należny podatek wynosi 19 procent od uzyskanego dochodu, czyli różnicy pomiędzy ceną nabycia, a ceną sprzedaży lokalu. Obliczenia wysokości kwoty podatku od nieruchomości dokonuje nie Urząd Skarbowy, a sprzedający. W związku z tym, w wypadku kontroli, to na sprzedającym ciąży obowiązek udowodnienia prawidłowości obliczenia podatku. Zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości dokonuje się poprzez złożenie deklaracji PIT-39. Rozliczenia dokonuje się do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży nieruchomości. To znaczy, że gdy sprzedano mieszkanie w 2019 roku, deklarację PIT-39 należy złożyć do 30 kwietnia 2020 r.

Podatek od sprzedaży nieruchomości a cele mieszkaniowe​

Jedną z najczęściej stosowanych furtek w systemie podatkowym są tzw. wydatki na cele mieszkaniowe. Stanowią one istotną podstawę do zwolnienia z zapłaty podatku od obrotu nieruchomościami. 

Zgodnie z obowiązującym prawem do wydatków na cele mieszkaniowe zalicza się nie tylko kupno nowego domu lub mieszkania, lecz także nabycie nieruchomości gruntowej, która będzie przeznaczona pod wzniesienie budynku mieszkalnego. Oprócz tego ustawa wlicza do nich również budowę, rozbudowę, nadbudowę, modernizację oraz remont własnej nieruchomości o charakterze mieszkaniowym, jak również spłacenie zobowiązań, które zostały zaciągnięte w związku z opisanymi wcześniej celami. Niestety, do tych ostatnich, Urzędy Skarbowe zaliczają tylko kredyty zaciągnięte wyłącznie na zakup innej nieruchomości niż ta, która jest przedmiotem transakcji. Co również istotne, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie wydatki na spłatę kredytu, który został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Studium przypadku

W 2019 roku sprzedający zakupił dom za kwotę 400 000 zł. Dwa lata później właściciel zdecydował się sprzedać nabytą nieruchomość. Sprzedaż okazała się zyskowna, cena transakcyjna wyniosła 600 000 zł. Pierwsza kwota stanowi koszt, druga zaś przychód. Odejmując koszty nabycia nieruchomości, od uzyskanego przychodu, dochód wyniesie 200 000 zł. To właśnie od kwoty dochodu jest naliczany podatek dochodowy o stawce równej 19 %. W powyższym przykładzie wynosi on zatem 38 000 zł.

Podatek nie będzie należny, jeżeli cały przychód, zostanie wydany w ciągu trzech lat podatkowych na jeden z wcześniej opisanych celów związanych z celami mieszkaniowymi, np. kupno nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod wzniesienie budynku mieszkalnego. 

Uwaga: Jeżeli wydatki na cele mieszkaniowe, poniesione w ciągu dwóch lat od sprzedaży nieruchomości, będą niższe o połowę od uzyskanego przychodu, to kwota należnego podatku zmniejsza się proporcjonalnie.

Wysokość podatku od sprzedaży nieruchomości, a dochód z tej sprzedaży

Jak wspomniano w poprzedniej części artykułu, podatek od nieruchomości nie jest należny, gdy sprzedający nie osiągnął zysku z przedmiotowej transakcji lub poniósł stratę. Powyższego nie należy traktować jako łatwej furtki do uniknięcia zapłaty należnej Państwu daniny. Urzędy Skarbowe sprawdzają, czy cena nieruchomości w akcie notarialnym nie została sztucznie zaniżona, tzn. czy kwota transakcyjna nie odbiega znacząco od cen rynkowych nieruchomości podobnych. 

Szczególną ostrożność należy zachować w transakcjach od nieruchomości, w których posiadanie weszło się na mocy darowizny lub spadku. Z racji tego, nabycia nieruchomości bez poniesienia żadnego kosztu, podczas obrotu, naliczany podatek w wysokości 19% liczy się od wartości nieruchomości pomniejszonej wyłącznie o nieznaczące koszty nabycia,  np.  opłaty notarialne. 

Podatek od sprzedaży działki a działalność gospodarcza​

Opisane w niniejszym artykule przypadki braku należności podatku od sprzedaży nieruchomości dotyczą tylko sytuacji, gdy jest ona częścią majątku osobistego. Nie powinny zatem kierować się tymi sugestiami ani podmioty gospodarcze zajmujące się handlem mieszkaniami, domami czy działkami budowlanymi, ani też firmy posiadające nieruchomości w swojej ewidencji środków trwałych. W przypadku wspomnianych podmiotów zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest skorzystanie z dedykowanych porad indywidualnego doradcy podatkowego.

Podsumowując, jeżeli sprzedawana nieruchomość stanowi majątek osobisty sprzedającego, czyli została nabyta na jego potrzeby własne (niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej), to istnieją trzy najistotniejsze odstępstwa od konieczności zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości:

• sprzedaż po upływie pięciu lat podatkowych od nabycia nieruchomości,
• przeznaczenie przychodów ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe,
• transakcja sprzedaży nieruchomości nie przyniosła dochodu.