Jak napisać skuteczne ogłoszenie o sprzedaży lub wynajmie mieszkania?

Cena ofertowa nie jest jedynym czynnikiem, jaki kupujący biorą pod uwagę przy wyborze nieruchomości. Liczy się właściwa prezentacja, która zagwarantuje szybkie dotarcie do klienta. Dlatego, zanim ogłoszenie zostanie umieszczone na portalach sprzedażowych, warto poświęcić trochę uwagi na jego przygotowanie.

Przygotowanie do stworzenia skutecznego ogłoszenia

Część I Rozpoznanie cech i parametrów nieruchomości

Niezależnie od rynku kupujący oczekuje, że sprzedający zna oferowany przez siebie produkt. W związku z tym profesjonalne ogłoszenie musi zostać oparte o rzetelne rozpoznanie przedmiotu. Lista najważniejszych informacji:

Dot. lokalu:

• powierzchnia mieszkania,
• liczba pomieszczeń i ich powierzchnia,
• układ pomieszczeń,
• balkon/ taras/ ogród i jego powierzchnia,
• pomieszczenia dodatkowe: piwnica/ komórka lokatorska/ spiżarnia/ garderoba/ biuro,
• wyposażenie i standard wykończenia lokalu, 
• remonty,
• media,
• ogrzewanie,
• szacunkowe koszty utrzymania w tym opłaty stałe i zmienne.

Przy sprzedaży:

• forma własności,
• księga wieczysta,
• obciążenia.

Przy wynajmie:

• umeblowanie stałe (szafy w zabudowie, meble kuchenne),
• możliwości umeblowania,
• tolerancja obecności zwierząt,
• kaucja.

Dot. budynku i otoczenia:

• adres,
• otoczenie: szkoły, miejsca pracy, tereny zielone, centra sportu i rozrywki, sklepy, place zabaw, siłownie terenowe, ogrodzenie,
• dojazd: dostęp do głównych dróg, komunikacji miejskiej,
• parking lub garaż,
• rok budowy budynku, 
• typ i technologia budowy,
• termomodernizacja,
• winda, 
• stan części wspólnych,
• pomieszczenia dodatkowe,
• stan techniczny budynku oraz informacje o niedawnych i planowanych remontach,
• media w budynku,
• dodatkowe udogodnienia: podjazd dla niepełnosprawnych i wózków, ochrona, system alarmowy i smart home.

Część II Określenie grupy docelowej

Żeby jak najszybciej sprzedać swój produkt, sprzedający próbują trafić do jak najszerszej grupy odbiorców. Pokutujące przekonanie o negatywnym ograniczeniu zasięgu sprawia, że oferujący nierzadko dążą do wykreowania produktu dobrego dla każdego. Chęć sprostania oczekiwaniom wszystkich przysłania fakt sprzedaży/wynajmu lokalu jednej osobie lub rodzinie, o subiektywnych preferencjach.

Tworząc ogłoszenie nieznany jest jeszcze konkretny kupujący, dlatego warto spróbować określić grupę osób, do których potencjalny kupujący należy – tzw. grupę docelową - zbiór ludzi o podobnych potrzebach i wymaganiach.

Aby skutecznie określić odbiorców należy jak najdokładniej skojarzyć parametry oferowanej nieruchomości z potrzebami potencjalnych nabywców. I tak, osoby młode i bezdzietne będą wybierały nieruchomości zlokalizowane w centrach miast, z łatwym dostępem do komunikacji, rozrywki, nowoczesną aranżacją i układem pomieszczeń. Rodziny z dziećmi, kierując się bezpieczeństwem, wybiorą komfortowe mieszkania zlokalizowane w bezpiecznych dzielnicach, w pobliżu przedszkoli, szkół i placów zabaw. Osoby starsze natomiast, z uwagi na możliwe ograniczenia ruchowe, będą poszukiwały mieszkań na niższych piętrach lub budynkach wyposażonych w windę.

Możliwe podziały grup docelowych z uwzględnieniem charakterystycznych oczekiwań:

• wiek (młodzi, w średnim wieku, starsi),
• cykl życia rodziny (single, młode pary bez potomstwa, rodziny 2+1, rodziny wielodzietne, starsze pary i osoby osamotnione),
• zarobki (niskie, średnie, wysokie),
• kategorie szczególne (inwestorzy).
• Znając adresata łatwiej jest sporządzić adekwatną do jego oczekiwań ofertę.

Część III Analiza ofert 

Większość ogłoszeń jakie znajdują się na popularnych portalach ogłoszeniowych umieszczana jest przez pośredników oraz doświadczonych sprzedających i wynajmujących. Warto więc przejrzeć serwisy ogłoszeniowe i dokonać krótkiej analizy zalet i wad znajdujących się tam ofert. Pozwoli to na uniknięcie podobnych błędów oraz wykorzystanie elementów najlepszych ogłoszeń.

Częste wady ogłoszeń:

• brak podstawowych parametrów lokalu i nieruchomości,
• błędy rzeczowe i niezgodność ze stanem faktycznym,
• nieujawnione aspekty – zadłużenia, wady prawne i techniczne,
• niedokładne, przydługie opisy zamiast rzeczowej informacji,
• brak zdjęć lokalu,
• brak informacji o możliwym kontakcie z oferentem.

Część IV Wyróżnienie ogłoszenia

Wyobrażenie części sprzedających na temat tego, jak powinno wyglądać idealne ogłoszenie, jest na tyle silne, że ciężko im wyjść poza nie. Tworząc ogłoszenie nie powinno się bazować wyłącznie na powielaniu utartych wzorców. Warto skupić się na:

• zwracających uwagę aspektach wizualnych takich jak dodanie obramowania, umieszczenie zdjęcia ze zwracającym uwagę elementem wystroju,
• interesującym tytule odwołującym się do potrzeb określonej grupy,
• słowach kluczowych, 
• płatnych promocjach, np. zwiększenie widoczności oferty.

Od ogółu do szczegółu, czyli jak stworzyć opis ogłoszenia od podstaw

Selekcja ogłoszeń przez poszukujących odbywa się dwuetapowo: wybór wstępny oraz późniejsze porównanie najbardziej interesujących ofert. Aby stworzyć skuteczne ogłoszenie należy skupić się na dopracowaniu obu etapów.

Tytuł oraz słowa kluczowe

Listy dostępnych ofert na większości popularnych serwisów składają się najczęściej wyłącznie z tytułu oraz zdjęcia głównego. Są to dwie wyjątkowe szanse na zwrócenie uwagi potencjalnego nabywcy lub wynajmującego. Już na etapie wstępnym przewagę zyskują ogłoszenia z precyzyjnymi, a jednocześnie czytelnymi tytułami. Zwrot wynajmę mieszkanie najczęściej nie wystarczy aby zainteresować potencjalnego klienta, ale już wynajmę kawalerkę w centrum ma szansę zwrócić uwagę większości studentów korzystających z komunikacji publicznej oraz liczących na łatwy dostęp do centrów miast. Budując tytuł należy bazować w szczególności na istotnych parametrach oferowanego lokalu i jego otoczenia oraz potrzeb określonej grupy docelowej. 

Przykładowe informacje do zawarcia w tytule ogłoszenia:

• Powierzchnia lub liczba pokoi: 35m2 kawalerka, M2, 2-pokojowe,
• Szczególna zaleta lokalu: po remoncie, duży balkon, klimatyzacja, do własnej aranżacji, wyposażone, wysoki standard, niezależne pokoje, z widokiem, ogrzewanie miejskie, przestronne, nowoczesne, ustawne,
• Szczególna zaleta otoczenia: w spokojnej okolicy, w centrum, przy parku, z garażem,
• Termin dostępności: od zaraz, od października,
• Cena: okazja, do negocjacji, niskie opłaty.

Na zwiększenie widoczności oferty ma wpływ zawarcie w niej słów kluczowych, czyli fraz, które poszukujący najczęściej wpisują w wyszukiwarki. Do słów kluczowych w branży nieruchomości mieszkaniowych zalicza się najczęściej nazwy miast i popularnych dzielnic oraz powierzchnię i liczbę pomieszczeń, ale również informacje o celu oferty, np. mieszkanie na wynajem, lokal na sprzedaż. 

Informacje podstawowe
Podczas budowania głównej treści ogłoszenia należy unikać nadużywania zdrobnień i określeń narzucających klientowi emocje sprzedającego. Nadmiar nierzeczowych informacji, zawartych w kwiecistym opisie będzie dla przeglądającego trudny do odczytania. Pisząc pierwszą część ogłoszenia warto pamiętać, że tylko rzeczowa i czytelna treść pozwoli poszukującemu odnaleźć najbardziej interesujące go informacje. Sugeruje się aby w pierwszej części ogłoszenia zawrzeć wyłącznie podstawowe parametry nieruchomości, takie jak liczba pokoi, powierzchnia, lokalizacja, otoczenie, typ budynku i położenie mieszkania, pomieszczenia dodatkowe, media, informacje o stanie technicznym i remontach, wyposażeniu, szczególnych udogodnieniach. Dzięki temu, klienci o sprecyzowanych oczekiwaniach mają szansę na szybsze znalezienie lokalu odpowiadającego ich potrzebom.

Zalety i wady
Każdy lokal posiada przynajmniej jedną pozytywnie wyróżniającą go na rynku cechę. We wskazaniu zalet i wad pomocna będzie dokładna analiza sporządzonej wcześniej listy parametrów lokalu. Świadomość zalet to pierwszy krok do udoskonalenia ogłoszenia. Zadaniem sprzedającego jest wskazanie w ofercie od jednej do kilku korzyści płynących z zalet szczególnie oczekiwanych przez wybraną grupę docelową. 

Tworząc treść ogłoszenia warto pamiętać, że cechy lokalu, które mogą wydawać się wadą – np. brak umeblowania – dla części kupujących mogą być zaletą – możliwość własnej aranżacji. Lokalizacja na ostatnim piętrze nie musi być wadą, zwłaszcza jeżeli w ogłoszeniu zawarta będzie informacja o niedawnej termomodernizacji strychu, montażu cichej windy lub widoku na panoramę miasta.

Profesjonalizm
Czytelne i kompletne ogłoszenia mają szansę na szybkie pomyślne zakończenie transakcji. Rzetelne przygotowanie oferty pomoże uniknąć opóźnień związanych np. z rezygnacją strony tuż przed zawarciem umowy. 

Aby ogłoszenie było kompletne i skuteczne należy zadbać również o podanie adresu mailowego i/lub telefonu sprzedającego. Udostępnienie więcej niż jednego środka komunikacji zwiększa szansę na kontakt z klientem, niezależnie od jego preferencji komunikacyjnych. 

Wizualne aspekty ogłoszenia

Większość ludzi jest wzrokowcami, warto więc zadbać o część graficzną ogłoszenia. Zrobić to można dzięki dodaniu do ogłoszenia jednej lub kilku form wizualnych, np.:

• fotografii,
• układu pomieszczeń, tzw. rzutów,
• rysunku możliwości modyfikacji układu pomieszczeń,
• wirtualnego spaceru,
• krótkiego filmu. 

Na grafice głównej, niezależnie od wyboru opcji, warto pokazać szczególną zaletę lokalu. Nawet puste mieszkanie można, niewielkim nakładem pracy, zaaranżować w sposób wzbudzający pozytywne emocje. 

Jeżeli podstawą oferty mają być zdjęcia, warto przygotować wcześniej mieszkanie. Uporządkowanie i depersonalizacja wnętrza pozwolą na stworzenie w głowie kupującego obrazu siebie w oferowanym lokalu. 

Układ pomieszczeń może zostać zaprezentowany zarówno za pomocą prostego szkicu, jak również przy użyciu łatwych do opanowania i darmowych kreatorów rzutów 2D oraz trójwymiarowych projektów. Jeżeli układ pomieszczeń nie jest atutem lokalu, można pokusić się o stworzenie grafiki z możliwościami aranżacyjnymi.

Kształtowanie ceny

Wprowadzając ogłoszenie do serwisu warto kompleksowo wypełnić formularz ogłoszeniowy, a w szczególności podać cenę. Poszukujący, chcąc ułatwić sobie wybór, często filtrują oferty według kryterium cenowego.

Jeżeli sprzedający nie zdecydował się na dokonanie wyceny swojego mieszkania to w określeniu ceny ofertowej pomoże porównywanie ogłoszeń lokali podobnych. Dostarczy to zapewne wyobrażenia na temat rynku, równocześnie jednak, wynik obarczony będzie mniejszym lub większym marginesem błędu. Należy przede wszystkim mieć na uwadze, że w wyniku negocjacji ostateczne ceny sprzedaży są najczęściej niższe od początkowych cen ofertowych. Ponadto, porównanie stanu niektórych mieszkań utrudniają zdjęcia przekłamujące rzeczywistość, a w przypadku wynajmu ceny miesięczne podawane są z uwzględnieniem lub z pominięciem opłat administracyjnych i mediów.

Negocjacje są prawem klientów, którzy z reguły z niego korzystają. Równocześnie, mieszkanie o zbytnio wygórowanej cenie nie będzie cieszyło się takim zainteresowaniem jak to, którego cena sprzedaży lub wynajmu będzie na poziomie rynkowym. Z reguły pierwsza cena ofertowa jest najmniej realna do osiągnięcia i należy się przygotować na możliwość jej obniżenia. 

Podsumowanie

Dobre ogłoszenie to pierwszy krok do sukcesu – im większy to będzie krok tym cel zostanie szybciej osiągnięty. Niezależnie od tego czy celem oferty jest sprzedaż czy wynajem mieszkania, ogłoszenie jest pierwszą forma kontaktu z kupującym. Warto zadbać o to aby przekonało poszukującego, że oferowana nieruchomość jest właśnie tą, której szuka.