Dodaj nieruchomość do 100 portali nieruchomości

Czym jest umowa przedwstępna przy transakcjach na rynku nieruchomości mieszkaniowych?

W obrocie nieruchomościami, umowa przedwstępna jest dokumentem zabezpieczającym interesy stron do czasu zawarcia docelowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Niesłabnąca popularność lokowania nadwyżki wolnych środków na rynku nieruchomości oraz rosnące zainteresowanie kredytami hipotecznymi spowodowały, że umowa przedwstępna stała się często stosowanym instrumentem prawnym przy transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań. Sprzedając mieszkanie wysoce prawdopodobnym jest, że taka umowa zostanie zaproponowana przez przyszłego kontrahenta, dlatego warto zapoznać się z najważniejszymi zagadnieniami dotyczącymi zawierania umów przedwstępnych,


Czym jest umowa przedwstępna i jakie postanowienia zawiera?


Umowa przedwstępna jest definiowana przez zapisy art. 389 kodeksu cywilnego, które stanowią, że jest to umowa, w której jedna ze stron (lub obie) zobowiązuje się do zawarcia innej oznaczonej umowy (tzw. umowy przyrzeczonej) i powinna określać jej istotne postanowienia. W transakcjach na rynku nieruchomości umowa przedwstępną będzie więc zobowiązaniem kupującego i sprzedającego do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, np. po uzyskaniu decyzji o przyznaniu kredytu przez kupującego lub po zakończeniu umowy najmu i wyprowadzce lokatorów. 

Podstawowe elementy, czyli o czym pamiętać zawierając umowę przedwstępną


Do istotnych założeń, które w szczególności powinny zostać zawarte w umowie przedwstępnej należą: 

  • określenie podmiotów umowy (stron); 
  • oznaczenie przedmiotu umowy (nieruchomości); 
  • cena (ustalona do zapłaty kwota);
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Choć zgodnie z obowiązującym prawem, termin nie stanowi elementu obowiązkowego umowy przedwstępnej, to należy pamiętać, że zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od jej zawarcia. Oznaczenie terminu ułatwia poszkodowanemu dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej lub odszkodowania w przypadku niewywiązania się kontrahenta z postanowień umownych. 
Aby ułatwić sporządzenie lub identyfikację zapisów umowy przedwstępnej, poniżej przedstawiono szczególne elementy umowy przedwstępnej do uwzględnienia w transakcjach na rynku nieruchomości mieszkaniowych: 

  • Data i miejsce zawarcia umowy przedwstępnej;
  • Określenie podmiotów, czyli oznaczenie stron umowy. W przypadku osób fizycznych należy w szczególności dokonać określenia każdej ze stron poprzez podanie jej imienia i nazwiska, adresu, serii i numeru dowodu tożsamości wraz z adnotacją przez kogo został wydany;
  • Zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej w formie oświadczenia;
  • Oświadczenie sprzedawcy o przysługujących mu prawach do nieruchomości mieszkaniowej, np. „Sprzedający oświadcza, że dysponuje prawem własności lokalu mieszkalnego nr … w budynku wielolokalowym nr … przy ul. … w …, dla którego Sąd … w …, Wydział … prowadzi księgę wieczystą pod numerem …”;
  • Określenie przedmiotu, czyli oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem docelowej umowy transakcyjnej, w szczególności będą to zapisy dotyczące usytuowania mieszkania w budynku wielolokalowym, ilości pomieszczeń, powierzchni, wyposażeniu w media, pomieszczeniach przynależnych;
  • Cena nieruchomości, w formie zobowiązania kupującego do zapłaty określonej ceny nieruchomości, a w przypadku ustalenia o wpłacie zadatku (lub zaliczki), również informacji o sposobie i terminie zapłaty wyżej wymienionej ceny w podziale na kwotę zadatku (lub zaliczki) oraz pozostałą część ceny; 
  • Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, w przypadku braku możliwości określenia dokładnego terminu zawarcia umowy można posłużyć się ostatecznym terminem, w którym umowa kupna-sprzedaży zostanie zawarta, przedziałem czasowym lub wskazaniem konkretnego zdarzenia, które powinno nastąpić (np. otrzymanie przez kupującego pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego);
  • Inne ustalenia stron, w szczególności takie jak: wskazanie strony odpowiedzialnej za poniesienie kosztów zawarcia umowy przyrzeczonej, sposobu i terminu przekazania lokalu, kar umownych związanych z brakiem zawarcia umowy przyrzeczonej wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi jedna ze stron umowy itp.

Myślisz o sprzedaży domu lub mieszkania?

Dodaj ogłoszenie do 100 portali jednocześnie i sprzedaj szybciej bez pośredników!

Dodaj ogłoszenie

Formy i skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej


Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego. Oznacza to, że strony mogą ją zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, bez obecności notariusza. Taka forma również rodzi skutki prawne (związane z zapłatą odszkodowania na wypadek niewywiązania się kontrahenta z postanowień umowy przedwstępnej), jednakże zgodnie z zapisami art. 390 kodeksu cywilnego - umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego znacznie silniej chroni każdą ze stron w przypadku gdyby kontrahent uchylał się od zawarcia docelowej umowy. 

Szczególną ochroną jaką zapewnia zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest możliwość dochodzenia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na drodze sądowej. Ponadto, podpisanie umowy z udziałem notariusza daje możliwość dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem transakcji roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Powyższe stosuje się w przypadku zagrożenia podjęcia przez właściciela nieruchomości próby jej sprzedaży innemu podmiotowi (np. w wyniku zaoferowania wyższego wynagrodzenia).

Czy możliwe jest odstąpienie od umowy przedwstępnej?

Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe, rodzi jednak różne konsekwencje w zależności od powodu odstąpienia, ustaleń stron zawartych w umowie przedwstępnej, formy umowy przedwstępnej oraz tego, który z kontrahentów (lub obaj) od umowy odstępuje.

Niezależnie od tego czy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, czy też nie, do podstawowych form ochrony kontrahentów należy odszkodowanie. Jeżeli zapisy umowne nie stanowią inaczej, odszkodowanie obejmuje z reguły wyłącznie zwrot kosztów zawarcia i przygotowania umowy przyrzeczonej. Możliwością zwiększenia zabezpieczenia stron jest uwzględnienie w umowie przedwstępnej zapisów zwiększających zakres odszkodowania, np. o pokrycie przez drugą stronę wszelkich strat poniesionych w wyniku działań podjętych przez poszkodowanego w celu wykonania postanowień umowy. Mogą to być np. straty wynikające z zaciągnięcia kredytu czy też sprzedaży mienia celem zakupu przedmiotu umowy przedwstępnej. 

Formą zabezpieczenia stron umowy na wypadek odstąpienia od umowy jest ustanowienie w umowie przedwstępnej instytucji kary umownej o konkretnej wysokości. Roszczenie wyliczane jest wtedy zgodnie z zapisami umownymi, w formie ryczałtu, niezależnie od wysokości rzeczywistych strat. 

Inną formą zabezpieczenia stron umowy przewidzianą w prawie cywilnym jest zadatek. Zadatek jest formą dyscyplinującą strony umowy co do dotrzymania jej warunków. Najprościej rzecz ujmując, jeżeli umowa kupna sprzedaży nieruchomości nie zostanie zawarta a) z winy kupującego: to sprzedający ma możliwość zatrzymania wpłaconego przez kupującego zadatku, b) z winy sprzedającego: to zadatek zostanie zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości. Aby zadatek mógł podlegać zatrzymaniu przez sprzedającego (przypadek a) lub zwrotowi w podwójnej wysokości (przypadek b), pokrzywdzony musi złożyć stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy z winy drugiej strony. Jeżeli natomiast umowa kupna-sprzedaży zostaje rozwiązana przez obie strony z powodów niezależnych od żadnej ze stron, to zadatek zostaje zwrócony kupującemu w takiej wysokości w jakiej został wpłacony. Strony mogą w umowie przedwstępnej zmienić zasady rozliczania zadatku.


Podsumowanie


Na rynku nieruchomości umowa przedwstępna stanowi częste zabezpieczenie stron przyszłej umowy kupna-sprzedaży. Jej zawarcie pozwala na wygospodarowanie dodatkowego czasu potrzebnego do zawarcia docelowej umowy transakcyjnej, ale równocześnie daje szansę na omówienie wszystkich elementów procesu zawarcia ostatecznej umowy oraz innych ustaleń związanych z nabyciem i sprzedażą mieszkania. Aby umowa przedwstępna w rzeczywistości służyła odgórnie przyjętym celom, warto skupić się na wypracowaniu zapisów odpowiadających potrzebom stron, które będą ją zawierać.

Myślisz o sprzedaży domu lub mieszkania?

Dodaj ogłoszenie do 100 portali jednocześnie i sprzedaj szybciej bez pośredników!

Dodaj ogłoszenie

Potrzebna Ci pomoc?

Napisz do nas lub zadzwoń