Jak z sukcesem sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Wraz ze spadkiem stóp procentowych w Polsce, kredyty hipoteczne zyskały na popularności. Nabycie nieruchomości z udziałem środków banku jest standardową procedurą przy transakcjach na rynku nieruchomości, zarówno w przypadku inwestycji, jak i przy zakupie mieszkania na potrzeby prywatne. Niezależnie od tego, czy kredyt zaciągnięto na mieszkanie nabyte w celu przeprowadzenia tzw. „flipa” (kup i sprzedaj), czy też do sprzedaży doprowadziło dynamicznie zmieniające się życie właścicieli, wieloletni kredyt hipoteczny wpisany w księgę wieczystą może wydać się utrudnieniem przy dalszej odsprzedaży. Aby transakcja nieruchomości obciążonej kredytem przebiegła sprawnie, kluczowe jest posiadanie wiedzy o samym procesie, niezbędnych dokumentach oraz istotnych zagrożeniach, które mogą doprowadzić do opóźnień. 

Proces sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym

Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem różni się od standardowej sprzedaży mieszkania przede wszystkim tym, że uczestnikiem tej transakcji jest również bank. Będąc współwłaścicielem nieruchomości, bank wymaga, aby jego potrzeby zostały zaspokojone jako pierwsze. Poniżej przedstawiono kroki, które ułatwią organizację procesu sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym.

 
Etap I – Zgoda banku

Najlepiej jeszcze przed umieszczeniem oferty sprzedaży uzyskać wiedzę, czy instytucja kredytująca wyrazi zgodę na sprzedaż nieruchomości. Podczas pierwszej rozmowy z konsultantem można również dowiedzieć się, jak krok po kroku odbywa się procedura sprzedaży nieruchomości z uczestnictwem właściwego banku. Warto zapytać również o to, z czym wiąże się wcześniejsza spłata zaciągniętego kredytu. W przypadku większości instytucji bankowych wcześniejsza spłata wymaga zapłaty dodatkowej prowizji. Wysokość prowizji jest zależna od wewnętrznej polityki banku, w praktyce jest najczęściej określana w formie procentowej i wynosi z reguły od 1% do 5%. 
Przed ogłoszeniem o sprzedaży można poprosić konsultanta o udzielenie informacji o aktualnej wysokości zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego jaka pozostaje do zapłaty. Mimo, iż na tym etapie nie ma konieczności wnioskowania o wydanie specjalnego zaświadczenia, to wiedza o wszelkich kosztach związanych ze spłatą kredytu pozwoli na prawidłowe określenie ceny ofertowej mieszkania. 

Etap II – Ogłoszenie o sprzedaży

Proces napisania ogłoszenia oraz jego publikacji w popularnych serwisach transakcyjnych jest identyczny jak w procedurze sprzedaży mieszkania bez udziału banku. O tym jak stworzyć skuteczne ogłoszenie można przeczytać w poradniku. Zawarcie w treści ogłoszenia informacji o istniejącym zadłużeniu hipotecznym pomoże uniknąć nieporozumień. Transparentność na tym etapie sprawi, że ogłoszenie od razu trafi do grupy klientów, dla których ewentualne niewielkie wydłużenie procedury zakupu nie będzie stanowiło problemu. 

Etap III – Wystąpienie do banku

Kiedy znany jest już przyszły kontrahent, sprzedający powinien wystosować do instytucji kredytującej wniosek o wydanie zaświadczenia z ustaleniem wysokości kwoty, której wpłata na rzecz banku zdejmie hipotekę z nieruchomości. Bank wyraża zgodę na wcześniejszą spłatę zadłużenia, ustala ostateczną kwotę spłaty kredytu hipotecznego oraz informuje o możliwości wykreślenia zapisu o obciążeniu hipotecznym z księgi wieczystej po dokonaniu wpłaty.

Etap IV – Zawarcie umowy przedwstępnej

Gdy sprzedaż nieruchomości zależna jest od podmiotu trzeciego – w tym wypadku banku – warto zadbać o zawarcie umowy przedwstępnej, która będzie stanowiła zabezpieczenie interesów stron do czasu zawarcia docelowej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Ponadto, w umowie przedwstępnej powinny zostać zawarte informacje o istniejącym obciążeniu hipotecznym oraz kwocie przyszłej zapłaty. Szczegółowo procedura i skutki prawne zawarcia umowy przedwstępnej zostały wyjaśnione w odrębnym artykule.

Etap V – Zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego

O ile zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga zachowania formy aktu notarialnego, o tyle umowa kupna-sprzedaży mieszkania musi zostać podpisana przy udziale notariusza, który zobowiązany jest czuwać nad zabezpieczeniem praw i interesów stron.
Ten etap nie różni się zbytnio od standardowej procedury sprzedaży nieruchomości mieszkaniowej bez obciążenia. Notariusz gromadzi wszelkie niezbędne informacje i dokumenty oraz zwyczajowo, przed podpisaniem aktu notarialnego przez strony, przekazuje jego projekt do akceptacji. 

Etap VI – Wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Zgodnie z obowiązującym prawem po wygaśnięciu hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej – za art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Aby właściciel mógł zawnioskować do Sądu Rejonowego o wykreślenie zapisów o obciążeniu hipotecznym z księgi wieczystej, należy zwrócić się do banku o wydanie stosownego zaświadczenia o spłacie kredytu (tzw. „kwit mazalny” lub „list mazalny”).
Złożenie wniosku do Sądu Rejonowego odbywa się poprzez wypełnienie odgórnie ustalonego formularza „KW-WPIS”. Do wniosku należy dołączyć: 

• dokument potwierdzający dokonanie opłaty sądowej; 
• otrzymane od banku zaświadczenie o spłacie kredytu; 
• a czasami również dokument potwierdzający możliwość reprezentowania banku przez osobę, która sygnowała przedmiotowe zaświadczenie. 

Przedstawiony powyżej katalog czynności może odbywać się w zmienionej formie i kolejności, dostosowanej do konkretnego przypadku i procedury banku, w którym zaciągnięty został kredyt hipoteczny.

Najważniejsze dokumenty przy sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem

Jak można zauważyć proces transakcyjny sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym tylko częściowo różni się od standardowej procedury sprzedaży nieruchomości. 
Poniżej zestawienie dokumentów, które w szczególności należy zgromadzić aby notariusz mógł przygotować projekt umowy w formie aktu notarialnego:  

• numer księgi wieczystej lokalu mieszkalnego;
• tytuł prawny do nieruchomości w formie aktu notarialnego (umowa sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, darowizny, poświadczenie dziedziczenia, prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku, zaświadczenie dotyczące uregulowania podatku od spadków i darowizn lub braku należności takiego podatku);
• zaświadczenie z banku dotyczące warunków i możliwości spłaty kredytu, zawierające informację o pozostałej kwocie spłaty wraz z prowizją za wcześniejszą spłatę, numer rachunku technicznego do spłaty kredytu, zgoda na wcześniejszą spłatę zadłużenia, informacja o nie zawieraniu z bankiem umów na podstawienie wierzytelności;
• zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się w obszarze rewitalizacji – jeżeli tak wiąże się to z prawem pierwokupu na rzecz miasta lub gminy;

Ponadto, kupujący może zwrócić się do sprzedającego o udostępnienie dokumentów takich jak:

• zaświadczenie o meldunkach – stanowi potwierdzenie, że w nieruchomości będącej przedmiotem transakcji nikt nie jest zameldowany;
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych – wydawane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową;
• zaświadczenie o braku zaległości w zapłacie podatku od nieruchomości lub opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu;
• świadectwo charakterystyki energetycznej – w przypadku jego posiadania przez sprzedającego.

Sprzedaż mieszkania z kredytem w obcej walucie

W przypadku sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem zaciągniętym w obcej walucie na zaświadczeniu bankowym kwota pozostała do spłaty będzie wyrażona w walucie, w której zaciągnięto zobowiązanie lub w polskich złotych. Jeżeli podany na zaświadczeniu rachunek techniczny będzie walutowym, należy pamiętać, że bank dokona przeliczenia wpłacanej kwoty na walutę obcą po ustalonym kursie. Ewentualna nadpłata wynikająca ze zmiany kursu należna jest sprzedającemu. Podobnie w przypadku niedopłaty, która powinna zostać pokryta przez sprzedającego. W przypadku kredytu w obcej walucie zobowiązanie sprzedającego do uregulowania ewentualnych różnic powinno zaleźć się w akcie notarialnym.

Pytania o sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem

Kiedy nie można sprzedać mieszkania obciążonego kredytem?
Proces sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym jest nieodzownie związany z otrzymaniem zgody banku na przeprowadzenie transakcji z uwzględnieniem wcześniejszej, jednorazowej spłaty zadłużenia. Otrzymanie informacji o wysokości pozostałego do spłaty kredytu jest o tyle ważne, że w przypadku kredytów walutowych może przewyższać cenę mieszkania. W takiej sytuacji planowana transakcja będzie utrudniona, a czasami nawet niemożliwa, zwłaszcza gdy polityka wewnętrzna banku nie przewiduje wyrażenia zgody na sprzedaż nieruchomości z kredytem w obcej walucie. 

Czy kredyt hipoteczny obniża szanse na szybką sprzedaż?
Obecnie sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie jest niczym nadzwyczajnym. Przy odpowiednim zaangażowaniu zbywającego, dla kupującego procedura zakupu mieszkania z hipoteką może tylko nieznacznie różnić się od transakcji z mieszkaniem bez obciążenia kredytowego. Jeżeli oferta sprzedaży nieruchomości będzie korzystna, a ogłoszenie konkretne i przejrzyste, szybkie znalezienie kontrahenta i sprzedaż nie są zagrożone.

Podział kwoty ze sprzedaży mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym
Przy sprzedaży mieszkania z kredytem hipotecznym w pierwszej kolejności zaspokajane są potrzeby wierzyciela. Dlatego, już w umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości: pierwsza cześć stanowić będzie spłatę zadłużenia do banku, druga zaś trafi na konto zbywcy. 

Czym jest zaświadczenie o uregulowaniu zadłużenia?
Zaświadczenie wydawane jest przez bank na wniosek sprzedającego, po zaksięgowaniu środków ze sprzedaży na koncie banku. Po otrzymaniu takiego zaświadczenia zbywający zyskuje pewność, że transakcja kupna-sprzedaży nieruchomości przebiegła pomyślnie i nie jest on dłużnikiem instytucji bankowej.