Ogłaszamy nieruchomości w ponad 100 portalach

Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży mieszkania?

Sprzedając mieszkanie, trzeba liczyć się z tym, że konieczne będzie załatwienie licznych formalności. Zanim zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości, warto już wcześniej zapoznać się ze wszystkimi formalnościami, które będzie trzeba spełnić, aby sfinalizować ewentualną transakcję. Podczas sprzedaży mieszkania dokumenty, które są do tego niezbędne, trzeba mieć na ręku, zanim uda się do notariusza. Jest to bardzo ważne i nie należy o tym zapominać, zaczynając szukać kupca, nie mając wszystkich dokumentów do dyspozycji. 

 

Sprzedaż mieszkania - niezbędne dokumenty

Chcąc rozpocząć procedurę sprzedaży mieszkania, należy przygotować dokumenty niezbędne notariuszowi do przygotowania umowy. Bez nich ich skompletowania nie da się rozpocząć finalizowania transakcji. Sporządzając umowę sprzedaży mieszkania dokumenty, których notariusz potrzebuje to:

  • numer księgi wieczystej,
  • akt zakupu lub nabycia mieszkania,
  • zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległych zobowiązań,
  • zaświadczenie z urzędu gminy potwierdzające, że danym lokalu nikt nie jest zameldowany

Są to niezbędne podczas sprzedaży mieszkania dokumenty do aktu notarialnego, jednak jedynie w przypadku, gdy mieszkanie jest własnościowe. 

 

Myślisz o sprzedaży domu lub mieszkania?

Dodaj ogłoszenie do 100 portali jednocześnie i sprzedaj szybciej bez pośredników!

Zobacz ceny!

Czy zdarzają się wyjątkowe sytuacje, w których wymagane są dodatkowe dokumenty?

Jeśli niezbędne do sprzedaży mieszkania dokumenty zostaną dostarczone, notariusz musi stwierdzić ich prawidłowość, aby umowa była ważna oraz aby transakcja przebiegła pomyślnie. 


Czasem zdarza się, że po dostarczeniu niezbędnych dokumentów wynikają dodatkowe, czasem niespodziewane  okoliczności. Wówczas notariusz musi poprosić o kolejne dokumenty czy też informacje. Taka sytuacja może mieć miejsce w przypadku gdy w księdze wieczystej wystąpił błąd, np. w imieniu czy też nazwisku osoby sprzedającej. Wówczas konieczne jest dostarczenie odpisu aktu stanu cywilnego. Może się także zdarzyć, że ulica przy której usytuowane jest mieszkanie, zmieniła swoją nazwę. Konieczne w takiej sytuacji jest oznaczenie mieszkania w księdze wieczystej na podstawie aktualnego wypisu z rejestru gruntów dla danej nieruchomości.

 


Sprzedaż mieszkania – dokumenty ze spółdzielni


W przypadku, gdy mieszkanie jest spółdzielczo-własnościowe sprawa nieco się komplikuje, gdyż trzeba jeszcze posiadać stosowne zaświadczenie ze spółdzielni, które potwierdza nabycie mieszkania. Niezbędne dokumenty ze spółdzielni do sprzedaży mieszkania, w przypadku takiego zaświadczenia przeważnie muszą być podpisane przez kilku członków zarządu, a to w praktyce spowalnia cały proces. Przeważnie trwa to nawet do 30 dni, więc należy zorientować się odpowiednio wcześniej w tym, kto w zarządzie spółdzielni jest odpowiedzialny za wystawianie takich dokumentów oraz w jakim terminie można to załatwić.

W praktyce tak samo załatwia się także dokumenty zaświadczające o niezaleganiu z opłatami. W tym przypadku wymagane jest uzyskanie na piśmie, że nie zalega się z czynszem. Załatwiając potrzebne dokumenty do sprzedaży mieszkania, na tym etapie mogą wystąpić pierwsze problemy.

Nie każdy lokal spółdzielczo-własnościowy posiada założoną księgę wieczystą. W takich przypadkach absolutnie niezbędne jest zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające przysługujące prawo do posiadanego lokalu spółdzielczo-własnościowego. Jest to kluczowy dokument, którego będzie potrzebował notariusz. 


Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania po spadku


W wyżej wymienionych sytuacjach sprawa załatwienia formalności była relatywnie łatwa. Sytuacja ma się nieco inaczej, gdy właściciel nabył mieszkaniu w drodze otrzymania spadku lub darowizny. Dokumenty do sprzedaży mieszkania po spadku należy wtedy uzupełnić o dokument potwierdzający nabycie nieruchomości przez poprzedniego właściciela. Nie w każdej sytuacji jest to wymagane, ale trzeba liczyć się z tym, że notariusz poprosi o przedstawienie takich dokumentów.

Praktyka pokazuje, że często zdobycie takich dokumentów jest niezwykle trudne, co sprawia, że warto o tym zacząć myśleć zaraz po otrzymaniu spadku, gdy jeszcze wiadomo, gdzie takie dokumenty mogą się znajdować. Po wielu latach może to okazać się problematyczne, a wtedy podczas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym będzie brakowało dokumentów, które mogą znacząco utrudnić sprzedaż. W skrajnym przypadku będzie trzeba dochodzić swojego prawa własności przed sądem. 


Ponadto należy również dostarczyć notariuszowi stosowny dokument z lokalnego urzędu skarbowego, który potwierdza, że właściciel mieszkania odprowadził podatek od nabycia nieruchomości. Jeśli osoba przepisująca mieszkanie w testamencie była krewną bliskiego stopnia, podatku odprowadzać nie należy, jednak w takich sytuacjach także trzeba uzyskać zaświadczenie o zwolnieniu z konieczności odprowadzenia podatku. 

 

Sprzedaż mieszkania za pośrednictwem agencji - dokumenty


Opłaty za korzystanie z usług agencji nieruchomości skutecznie odstraszają nas od korzystania z nich.
Jeśli już zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania za pośrednictwem agencji nieruchomości, musimy przygotować przy pierwszej wizycie odpowiednie dokumenty. Niestety sam opis nieruchomości nie wystarczy pośrednikowi.


Niezbędne dokumenty to:

  • podstawa nabycia, 
  • odpis KW, jeśli mieszkanie posiada,
  • plany mieszkania,
  • zaświadczenie o opłaconym czynszu.

Jest to ogólny zarys dokumentacji, jaką powinniśmy mieć przygotowaną zgłaszając się do biura nieruchomości. Istotne jest także umówienie się na oględziny, aby pośrednik mógł zrobić zdjęcia i wystawić ogłoszenie jako firma.


Warto także pamiętać o tym, aby poinformować pośrednika o stanie faktycznym i nie zatajać niczego. Prędzej czy później, wszystko wyjdzie na jaw. Skrócimy sobie tylko czas sprzedaży, a może nawet i zaprzepaścimy szansę na transakcję.


Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania - czy warto?


Wiele osób sprzedających mieszkania, decyduje się przed sprzedażą na podpisanie stosownego dokumentu gwarancyjnego. Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania jest potwierdzeniem chęci sprzedaży przez właściciela oraz nabycia przez kupującego. Taka umowa niesie korzyści dla obu stron, ponieważ rezerwuje lokal, który w tym czasie nie może być sprzedany żadnej innej osobie. Oczywiście sprzedający może wymagać także zaliczki od kupującego, jednak w większości przypadków przedwstępna umowa w zupełności wystarcza.


Warto pamiętać o tym, że taka umowa nie wymaga obecności notariusza, jednak w świetle prawa jest wiążąca. Do jej rozwiązania niezbędny jest stosowny dokument, a wszystkie zmiany należy zapisywać w formie aneksów.


Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania powinna zawierać:

  • datę i miejsce zawarcia umowy,
  • dane osobowe kupującego oraz sprzedającego,
  • opis przedmiotu transakcji,
  • oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona i nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich, 
  • uzgodnienie momentu przekazania nieruchomości kupującemu.

 

Umowa sprzedaży mieszkania - co powinna zawierać


Umowa sprzedaży mieszkania, w odróżnieniu od przedwstępnej umowy, wymaga obecności oraz podpisu notariusza. Jej moc prawna jest większa, a skutki jej niedotrzymania są o wiele gorsze. Umowa sprzedaży mieszkania powinna zawierać:

  • dane osobowe kupującego oraz sprzedającego, 
  • miejsce oraz datę zawarcia tej umowy, 
  • dokładny opis przedmiotu transakcji (adres, stan prawny, cena, numer księgi wieczystej, informacje o komórce czy garażu oraz o tym, czy mieszkanie sprzedawane jest z kredytem),
  • sposób płatności,
  • wniosek o zmianę danych w księdze wieczystej, 
  • klauzulę o poddaniu się przez kupującego egzekucji z ramienia aktu notarialnego,
  • informacje o wyposażeniu,
  • oświadczenie sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona i nie znajduje się w posiadaniu osób trzecich.
  • dodatkowe informacje, np. o remoncie czy użytkowaniu garażu przez sprzedającego przez określony czas.

Należy także pamiętać o klauzulach niedopuszczalnych w umowie sprzedaży. Powinien zwrócić na nie uwagę notariusz.

 

Sprzedaż mieszkania – ostatnie dokumenty i finalizacja transakcji

Po dostarczeniu wszystkich niezbędnych dokumentów do notariusza i podpisaniu umowy można sfinalizować transakcję sprzedaży mieszkania. Następuje to w terminie, który wcześniej określa się w umowie, jednak dopiero po otrzymaniu całości kwoty, za jaką mieszkanie zostało zbyte. Jeśli wcześniej podpisana została umowa przedwstępna i wpłacona została zaliczka albo zadatek, należy poczekać ze sfinalizowaniem umowy notarialnej do momentu, w którym nabywca rozliczy się z całości zobowiązań ustalonych w umowie.

Podczas finalizowania sprzedaży podpisuje się według określonego wzoru protokół zdawczo-odbiorczy i przekazuje klucze. Jest to ostatni dokument podpisywany podczas sprzedaży mieszkania. Następnie pozostaje jeszcze kwestia uregulowania zobowiązań wobec urzędu skarbowego.


Sprzedaż mieszkania – jakie dokumenty dostarczyć do urzędu skarbowego

Przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości należy wykazać w oświadczeniu podatkowym za bieżący rok podatkowy. Służy do tego PIT-39, w którym należy wykazać przychód i odprowadzić od tego 19% podatku od wzbogacenia. Nie odprowadza się jednak podatku od pełnej kwoty sprzedaży, a od dochodu, czyli różnicy pomiędzy kwotą sprzedaży, a kwotą nabycia. W niektórych sytuacjach można do tego doliczyć jeszcze kwotę poniesioną na zrealizowanie transakcji, a także kwotę wydaną na remont, co umożliwia dodatkowo zmniejszyć podstawę opodatkowania. 
Taka stawka podatku nie obowiązuje osób, które sprzedają mieszkanie w czasie dłuższym niż pięć lat podatkowych od jego nabycia. 

Z jakimi kosztami wiąże się sprzedaż mieszkania?


Przy zawieraniu umowy sprzedaży mieszkania, musimy liczyć się z obowiązkiem zapłaty:

  • wynagrodzenia notariusza - regulowane jest ono Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, jest ono zależne od wartości danego mieszkania, 
  • podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości danego mieszkania, 
  • podatku dochodowego,
  • opłat sądowych za dokonanie wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla mieszkania.

Podatek od sprzedaży mieszkania możemy pomniejszyć, wykazując przychód, jakim jest zakup mieszkania. Jeżeli kupiliśmy mieszkanie taniej niż sprzedajemy, podatek zapłacimy tylko od różnicy tych kwot.

Przeczytaj jak nie płacić podatku od sprzedaży mieszkania lub domu

Jak nie dać się oszukać, sprzedając mieszkanie?


Jeżeli osoba kupująca okaże się nieuczciwa, może dojść do sytuacji, w której nie otrzymamy należnej zapłaty. W celu zabezpieczenia się, warto podpisać umowę przedwstępną bądź wziąć od kupującego zadatek czy też zaliczkę. Przedwstępna umowa sprzedaży mieszkania stanowi zobowiązanie obu stron do zawarcia umowy sprzedaży na warunkach i w terminie wskazanym w tej umowie. Nie musimy wówczas martwić się, że kupujący po prostu zrezygnuje z kupna mieszkania.


Zaliczka z kolei jest wcześniejszą zapłatą części ceny sprzedaży, a zadatek pełni funkcję gwarancyjną. Jeśli kupujący złamie postanowienia umowy, nie odzyska zadatku. Jeśli jednak sprzedający nie wywiąże się z umowy, będzie musiał zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.
Jeśli kupujący bierze kredyt, warto zwrócić uwagę na ustalenia dokonane pomiędzy bankiem a kupującym. Umowa kredytowa może uzależniać wypłatę środków. Tylko od kupującego zależy, czy spełni te warunki.

Myślisz o sprzedaży domu lub mieszkania?

Dodaj ogłoszenie do 100 portali jednocześnie i sprzedaj szybciej bez pośredników!

Zobacz ceny!

Potrzebna Ci pomoc?

Napisz do nas lub zadzwoń