Zadatek a zaliczka w transakcji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

Transakcjom na rynku nieruchomości często towarzyszą wpłaty początkowe w postaci zadatku lub zaliczki. W praktyce, oba instrumenty bywają stosowane zamiennie i mają stanowić pewnego rodzaju zabezpieczenie wykonania zobowiązań umownych. W przypadku, gdy dojdzie do zawarcia transakcji, obie wpłaty początkowe zaliczane są na poczet umownej ceny nieruchomości. Jakie trudności pojawią się natomiast, gdy ostateczna umowa nie zostanie zawarta? Niniejszy artykuł skrupulatnie wyjaśnia najistotniejsze różnice pomiędzy zadatkiem i zaliczką, po to aby ułatwić sprzedającym ostateczny wybór rodzaju początkowego świadczenia pieniężnego.

Zaliczka przy sprzedaży mieszkania

Wpłata początkowa w postaci zaliczki nie jest wprost uregulowana w obowiązujących przepisach. Skutki prawne pobrania zaliczki odczytuje się pośrednio z zapisów Kodeksu Cywilnego, Rozdział VII „Wykonanie zobowiązań i skutki ich niewykonania”. 

Ustanowienie w umowie przedwstępnej zapisu o wpłacie przez kupującego świadczenia w postaci zaliczki, oznacza wyłącznie ustalenie o dokonaniu wpłaty początkowej, która będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży. 

W przypadku gdy zawarcie umowy przyrzeczonej (w tym wypadku umowy kupna-sprzedaży mieszkania) nie dojdzie to skutku, a więc zamierzony cel świadczenia nie zostanie osiągnięty, to zgodnie z postanowieniami art. 410 kodeksu cywilnego, kwota zaliczki staje się świadczeniem nienależnym. Oznacza to ni mniej, ni więcej tyle, że niezwłocznie powinna być zwrócona kupującemu w całości, niezależnie od tego która ze stron zawiniła. W klasycznym rozumieniu zaliczki nie zabezpiecza ona sprzedającego przed niewykonaniem postanowień umowy przedwstępnej przez kupującego, jest natomiast formą rozdzielenia wpłaty ceny umownej. Strony mają możliwość przyjęcia w umowie przedwstępnej dodatkowych ustaleń, które nadadzą zaliczce formę zadatku. 

Kiedy pobrać zaliczkę? 

W szczególności, jeżeli ze sprzedażą mieszkania nie wiążą się dla zbywającego żadne dodatkowe koszty - na przykład związane z wyprowadzką. Ponadto, ustalenie o wpłacie zaliczki może być zastosowane gdy, w wyniku ewentualnego wycofania się kupującego z transakcji, sprzedający nie poniesie szkody – na przykład w przypadku sprzedaży mieszkania na bieżąco wynajmowanego. Prawdopodobnie, ewentualna konieczność zwrócenia zaliczki nie będzie stanowiła dla sprzedającego problemu, gdyż nie będzie ona służyła pokryciu kosztów czynszu i mediów w okresie kiedy potencjalny nabywca będzie starał się o pozyskanie finansowania. Pod pewnymi względami przedpłata w formie zaliczki jest również warunkiem korzystnym dla kupującego. W pewnym sensie daje ona poczucie bezpieczeństwa, że kupujący traktuje transakcję poważnie i nie wycofa się tak łatwo ze sprzedaży. Równocześnie, w przypadku niepowodzenia (na przykład w uzyskaniu kredytu hipotecznego) strony łatwo rozstaną się tuż po niezwłocznym zwrocie zaliczki przez sprzedającego. Tego ostatniego argumentu sprzedający może użyć w negocjacjach ceny nieruchomości.

Zadatek jako forma odszkodowania

Zgodnie z obowiązującymi przepisami – art. 394 kodeksu cywilnego – w razie rezygnacji przez kupującego z zakupu mieszkania, zadatek może stanowić rzeczywistą formę odszkodowania dla sprzedającego. Otóż, w przypadku braku odmiennego zastrzeżenia umownego, w sytuacji niewywiązania się przez kupującego z postanowień umowy przedwstępnej, sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od tej umowy odstąpić, a otrzymany zadatek zachować.

Podążając za postanowieniami art. 394 kodeksu cywilnego, zadatek stanowi również zabezpieczenie kupującego. Otóż, w przypadku rozwiązania umowy wskutek czynników, za które odpowiada sprzedający, druga strona może żądać przekazania przez sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej. 

Zwrot zadatku

Zadatek powinien być zwrócony w razie rozwiązania umowy przedwstępnej lub gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo odpowiedzialność ponoszą obie strony. Obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej nie ma wtedy zastosowania.
Ważne informacje 

• Aby zadatek mógł podlegać zatrzymaniu, sprzedający musi złożyć stosowne oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej z winy kupującego. Nie wymaga to angażowania sądu i/lub komornika. Przeczytaj więcej o umowie przedwstępnej;
• W przypadku realizacji uprawnienia do zatrzymania zadatku lub żądania przekazania jego podwójnej wysokości nie ma konieczności wykazywania przez pokrzywdzonego, że szkoda rzeczywiście zaistniała, ani jaka jest jej wysokość;
• Zatrzymanie zadatku, lub żądanie sumy dwukrotnie wyższej jest zgodne z obowiązującymi przepisami, gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej ponosi druga strona.

 
Kiedy pobrać zadatek? 

Na przedpłatę w formie zadatku warto zdecydować się w szczególności, w sytuacji, gdy jako sprzedający przy okazji transakcji musimy ponieść dodatkowe koszty. Mogą one być związane na przykład z przeprowadzką, koniecznością zadośćuczynienia wynajmującemu, którego umowa zostanie przerwana, koniecznością uregulowania zadłużenia, poniesienia kosztów utrzymania lokalu w czasie oczekiwania przez kupującego na decyzję kredytową itp.

Ustalenie wysokości zadatku lub zaliczki

Na rynku nieruchomości, przedmiot zadatku i/lub zaliczki utożsamiany jest zwyczajowo z wpłaceniem na rzecz sprzedającego pewnej części ustalonej, ostatecznej kwoty sprzedaży lokalu. Teoretycznie, nie istnieją żadne odgórne ograniczenia dotyczące minimalnej i maksymalnej kwoty przedpłaty. Strony powinny ustalić jej wysokość między sobą i uzależnić jej wysokość od ostatecznej ceny nieruchomości. Najczęściej, kwota przedpłaty oscyluje wokół 10% wartości nieruchomości, jednakże jej wysokość uzasadniać może również wielkość kosztów koniecznych do poniesienia przez sprzedającego - z tytułu spłaty zadłużenia, wyprowadzki itp.  

Zgodnie z aktualnym orzecznictwem, uprzywilejowana pozycja strony odstępującej od umowy przedwstępnej z winy kontrahenta, związana z możliwością zatrzymania zadatku lub żądania podwójnej jego wielkości, nie może prowadzić do wniosku, że zadatek może zostać ustalony w dowolnej wielkości. Zdaniem sądów, skoro zwyczajowo kwota zadatku stanowi nieznaczny ułamek ustalonej kwoty sprzedaży nieruchomości, to reguła interpretacyjna z art. 394 kodeksu cywilnego - dotycząca zatrzymania zadatku lub żądania podwójnej jego wartości - nie znajduje zastosowania, gdy przy zawieraniu umowy przedwstępnej wysokość wpłacanego zadatku jest zbliżona do wartości umówionego świadczenia lub nawet jest jej równa.

 

Studium przypadku

Sytuacja I: Kupujący i sprzedający zawarli umowę przedwstępną, w której ustanowili wysokość zadatku na poziomie 10% wartości nieruchomości. Kupujący złożył wniosek o kredyt spełniając wszelkie wymogi formalne instytucji bankowej. W wyniku negatywnej oceny zdolności kredytowej, a co za tym idzie nieotrzymania przez kupującego kredytu, nie doszło do transakcji kupna-sprzedaży mieszkania. Czy zadatek podlega zwrotowi?
Rozwiązanie: Logicznie rzecz biorąc, w zaprezentowanej sytuacji niewykonanie postanowień umowy przedwstępnej zależne było od okoliczności, za które dłużnik nie poniósł odpowiedzialności, a więc zadatek powinien zostać zwrócony. Równocześnie jednak, w dotychczasowym orzecznictwie często kwalifikuje się niezebranie środków na zakup nieruchomości, jako okoliczność zawinioną przez stronę, a tym samym skutkującą prawem sprzedającego do zachowania otrzymanego zadatku. Aby uniknąć trudności interpretacyjnych związanych z przypuszczeniem, że kredyt nie został udzielony kupującemu w wyniku niedopełnienia przez niego określonych czynności, strony mają możliwość modyfikacji klauzuli zadatku w treści umowy przedwstępnej. Najczęściej do umowy przedwstępnej wprowadzane są ustalenia chroniące kupującego, na wypadek nieudzielania kredytu w wyniku braku zdolności kredytowej lub negatywnej weryfikacji historii kredytowej przez instytucję bankową. 

Sytuacja II: W wyniku niedotrzymania przez kupującego postanowień umowy przedwstępnej sprzedający zatrzymał otrzymaną kwotę zadatku. Po upływie kilku dni sprzedający zrealizował transakcję sprzedaży mieszkania z udziałem innego kontrahenta. Czy kupujący był uprawniony do zatrzymania zadatku jeżeli nie złożył oświadczenia o odstąpieniu od umowy?
Rozwiązanie: W myśl zapisów art. 394 §1 kodeksu cywilnego, kupujący ma możliwość zatrzymania zadatku po odstąpieniu od umowy. Mając na uwadze wywody sądów w tym zakresie, oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej powinno być dopełnione w formie pisemnej, równocześnie jednak czynność podpisania umowy z innym kontrahentem może być uznana za pisemne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, a więc może być podstawą do zatrzymania zadatku. 

Podsumowanie

Co do zasady zadatek i zaliczka są dodatkowymi zastrzeżeniami umowy przedwstępnej, których funkcją jest stymulowanie stron do wykonania postanowień umownych. Podsumowując, różnice pomiędzy zadatkiem i zaliczką są najbardziej widoczne w momencie niewywiązania się, którejś ze stron z postanowień umowy przedwstępnej. W dużej mierze od tego, czy wpłatę początkową nazwiemy zadatkiem, czy też zaliczką, zależy możliwość odzyskania środków przekazanych na poczet wpłaty początkowej lub otrzymania należnej rekompensaty.